文/向鋒(中國房地產業協會文化地產委員會副秘書長)

 

新經濟如波濤洶涌撲面而來，什么新零售、分享經濟、協同理論、生態圈等等，在商業模式如此繽紛多彩綻放的今天，我們如何理解新經濟、新商業創新的脈絡。

 

“商業模式”就如同一萬個人眼中就有一萬個哈姆雷特，每個人對此都有不同的理解�？v觀中華文明的商業史，《貨殖列傳》中就有最早的商業記載：“貨殖”是指謀求“滋生資貨財利”以致富，即利用貨物的生產與交換，進行商業活動，從中生財求利。簡單化理解就是公司通過什么途徑或方式來賺錢。天下熙熙，皆為利來;天下攘攘，皆為利往。我們從歷史原點，找到商業本源。中國商業史，就是通過商品買賣獲利，以讓渡商品所有權獲得利潤的交易過程。

 

 從“所有權結構分層”視角解讀“新經濟”趨勢

何謂所有權結構分層：就是基于“所有權”權益的解構，將所有權人對物的權利分解為占有、使用、收益、處分四個單項權益。而所有權人擁有“天然”的物權，形成自物權。通過所有權單項權益的排列組合，形成的交易模式，就是我們用所有權結構分層創新商業模式的理論根基。

 

當然，除了自物權外，非所有權人形成的權利主體直接對物進行支配而享有利益的權利，我們稱之為他物權。應該說，他物權來自所有權人的授權或者由權利讓渡而形成。對他物權的“再”交易，形成了所有權結構分層理論的延伸。

 

目前他物權分為用益物權和擔保物權。用益物權原則上只含有占用、使用、收益三項權利。而擔保物權擁有抵押、質權、留置權三項權利�；�于這些權屬組合的商業模式進行再設計將是未來主流發展的商業模式。未來，我們在盤活存量資源，提升資源效率上，應更多倡導“他物權”的模式創新，讓資產流動起來，讓產品、服務更趨向“零”邊際成本。

 

在現實商業案例中，這類模式比比皆是：

 

房屋出租模式：住宅出租(不讓轉租)是占用權和使用權交易。商鋪出租是占用、使用、收益權三項權益交易。

 

共享單車模式：所有權人(自物權)通過出讓時間段的占有權、使用權獲取收益的模式。

 

滴滴模式：權利主體(他物權)通過對運營資源(人、車)的支配，獲取收益的模式。但權利主體本身不是所有權人(自物權)，對運營資源支配依托契約。支配權權力基礎在于他物權之用益物權。

 

養老倒按揭模式：也稱“反向住房抵押貸款”。是指房屋所有者，把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估后，評估房屋遠期價值，給予房主每月固定的錢，房主繼續獲得該房屋占有、使用、收益權，一直延續到房主去世;當房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權人所有。

 

PPP特許經營模式：政府讓渡部分權益模式(運營權、收益權)獲取資源、資本的方式。

 

 創新“源代碼”革新商業模式
 

我們認為所有權結構分層理論，是未來創新的“源代碼”，通過交易標的物權的權屬交易對商業模式變革具有變革性意義：

 

它改變了過往商業史以自物權交易為基礎的模式，建立了他物權為基礎的交易結構模式。它的理論應用不是否定所有權交易結構，而是豐富之，它實現了資源利用和效率提升，有利于存量資源釋放和流動，實現“零”邊際社會。

 

它對創新商業模式，特別基于底層交易架構的創新和應用層面商業模式多樣化意義重大。它促進創新創業主體在未來模式創新過程中，理清底層交易結構，使模式創新由混沌到清晰。

 

它使商業模式更具彈性，交易模式形成多主體結構，由原來單一權利主體封閉式運作向開放系統運作發展，有利于資源有效最優的配置。

 

它引導全新商業思維模式創建：基于商品或服務的非全權交易模式，意味著不同參與主體在交易后形成一榮俱榮，一損俱損得聯結體系，協同和利他共贏的新思維需要構建。

 

它從新角度再定義“輕資產模式”： 所有權結構分層后，交易價格基于所有權“價值”要少，形成輕資產模式。“輕”資產模式是相對所有權的“重”而來。如果我們把所有權交易稱之為重資產模式，那么，結構分層后的非全權交易就是相對的輕資產模式。

 

總之，所有權結構分層改變交易模式和交易結構，從“貨殖列傳”中闡述的“你的”“我的”的趨利交易，向未來“權益共享”“利潤分享”“利他共贏”的全新商業理性為主導的模式迭代和發展。隨著經濟發展和繁榮，整個社會商業體系終將從增量開發為主導的模式向盤活存量為主導的模式演進。所有權結構分層，不僅是一個理論體系，更是可以改變全球商業模式的一道待完成的命題。

 

文章來源自《城市開發》雜志